Heiz- und Nebenkosten
Nebenkosten entstehen durch den Gebrauch der Mietsache. Sie umfassen zum Beispiel Abgaben für Heizung, Warmwasser, Hauswart oder Gartenpflege. Ob die Nebenkosten im Mietzins enthalten sind oder separat berechnet werden, ist im Mietvertrag geregelt. In Mehrparteienhäusern werden die Nebenkosten nach einem nachvollziehbaren Verteilschlüssel auf alle Mieter des Hauses umgelegt, etwa pro Kopf oder nach Wohnfläche. Mieter sollten die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen, um Falschabrechnungen zu vermeiden.
Was sind zulässige und unzulässige Nebenkosten?
Vermieter dürfen nur solche Nebenkosten abrechnen, die auch rechtlich zulässig sind. Dies sind Gebühren für Heizung, Wasser, Warmwasser und Abwasser, Kehricht, Hauswart, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Gartenpflege, Lift, Allgemeinstrom (z.B. für Treppenhaus oder Waschküche) sowie TV-Gebühren oder Bewachungskosten inklusive Wartung und Kontrollarbeiten. Nicht rechtmässig sind Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Erneuerungen und Ersatzanschaffungen.
Welche mietvertraglichen Vereinbarungen sind möglich?
- Am meisten verbreitet ist die sogenannte Akontozahlung. Dabei leistet der Mieter jeden Monat eine Nebenkostenvorauszahlung, die in etwa den tatsächlichen Nebenkosten entsprechen muss. Der Vermieter erstellt einmal im Jahr für jede Mietpartei eine separate, detaillierte Abrechnung und gleicht den Differenzbetrag durch eine Rückzahlung oder Nachforderung aus.
- Bei der Pauschalzahlung zahlt der Mieter einen fixen Nebenkostenbetrag, der dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen muss. Eine Abrechnung erfolgt nicht, allerdings kann der Mieter Einsicht in die Originalbelege verlangen.
- Die Nebenkosten können auch im Mietzins enthalten sein.
- Mieterinnen und Mieter können die Nebenkosten direkt an eine Drittperson leisten. Dies ist bei Einfamilienhäusern üblich.
Welche Verteilschlüssel gibt es?
Wenn in einem Mietshaus mehrere Parteien wohnen, legt der Vermieter die angefallenen Nebenkosten auf die Mieter um. Wie die Kosten verteilt werden, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings muss der Verteilschlüssel klar nachvollziehbar sein. Zur Umlage der Nebenkosten gibt es mehrere Möglichkeiten:
- nach tatsächlichem Verbrauch (ermittelt via Messgerät)
- nach Anzahl der Personen
- nach Wohnfläche oder Kubikmeter
- nach Einheiten
Was muss ich bei der Überprüfung der Nebenkosten beachten?
Zuerst einmal muss die Nebenkostenabrechnung verständlich sein und alle relevanten Posten inklusive Verteilschlüssel einzeln aufführen. Ist dies nicht der Fall, können Sie eine Nachbesserung vom Vermieter verlangen. Liegt die detaillierte Abrechnung vor, überprüfen Sie die Abrechnungsperiode – vor allem, wenn Sie neu ein- oder ausgezogen sind. Gleichen Sie ab, ob alle aufgeführten Nebenkosten auch im Mietvertrag genannt sind, denn nur dann dürfen sie berechnet werden. Vergleichen Sie die Verbräuche mit denen vergangener Jahre. Checken Sie auch den Verteilschlüssel und fragen Sie bei Unklarheiten Ihren Vermieter. Prüfen Sie, ob Ihre Akontobeträge angepasst werden sollten. Bei zu niedrigen Abschlägen drohen hohe Nachzahlungen. Nutzen Sie Ihr Recht auf Einsicht in die Originalbelege, um sich ein umfassendes Bild über die Angemessenheit der Kosten zu verschaffen. Bei Fehlern können Sie die Nebenkosten anfechten und eine Korrektur verlangen (ggf. Zahlungsaufschub beantragen!).
Sofort profitieren als Mitglied oder bei Nutzung unserer 24/7 Helpline
Gerne beraten wir Sie in allen Fragen der Betriebs- und Nebenkosten – etwa zur Mietvertragsgestaltung, Zulässigkeit der Nebenkosten oder dem Verteilschlüssel. Ihr Mieterschutz unterstützt Mitglieder auch bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung sowie beim Anfechten einer fehlerhaften Abrechnung und Streitigkeiten mit dem Vermieter. Nutzen Sie einfach unsere Helpline-Rechtsberatung. Oder werden Sie einfach Mitglied beim Mieterschutz Schweiz und profitieren von einem umfassenden Dienstleistungsangebot bei allen Mietangelegenheiten.
Mitglied werden
Der Mieterschutz berät Mitglieder in sämtlichen Belangen der Wohnungsabgabe und prüft Ihr Abgabeprotokoll sowie die Schlussabrechnung auf deren Korrektheit.
24/7 Helpline anrufen
Für dringende Anliegen rund um die Wohnungsabgabe und Mietzinsdepot ist der Mieterschutz auch per Helpline für Sie da.
Wohnungsabgabe und Kaution
Beim Einzug in eine neue Wohnung sollte der Vermieter ein Übergabeprotokoll erstellen. Tut er dies nicht, rät der Mieterschutz allen Mietern unbedingt eine Mängelrüge an den Vermieter zu schreiben, in welcher Schäden und Mängel am Mietobjekt sowie fehlende Gegenstände genau festgehalten werden. Trotzdem gilt beim Auszug aus der Wohnung: Der Vermieter ist für den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn in der Beweispflicht.
- Das sollten Sie beim Auszug beachten
Umzüge sind mit viel Arbeit und Stress verbunden. Mit einer guten Vorbereitung können Sie die Abwicklung deutlich vereinfachen und Kosten sparen. Der Mieter muss die Wohnung im gleichen Zustand übergeben, in welchem er sie übernommen hat – abgesehen von einer normalen Abnutzung der Einrichtungen.
Auszugstermin
Das Mietobjekt muss am letzten Tag des Mietverhältnisses zu einer gewöhnlichen Geschäftszeit an den Vermieter übergeben werden. Im Mietvertrag kann allerdings auch eine andere Regelung festgehalten sein, beispielsweise der Folgetag bis 12 Uhr mittags. Bei Mietende an einem Feiertag oder Wochenende gilt der nächste Werktag, ebenso bis Mittag. Kontrollieren Sie vorab also unbedingt Ihren Mietvertrag und vereinbaren Sie rechtzeitig mit dem Vermieter einen Übergabetermin. Bei einer selbstverschuldeten verspäteten Abgabe kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden.
Reinigung
Die Wohnung ist sauber zu übergeben. Was darunter im Detail zu verstehen ist, sollte im Mietvertrag stehen. Ist vertraglich nichts geregelt, müssen die Wohnung sowie alle Nebenräume gründlich gereinigt werden (inkl. Böden, Teppiche, Fenster, Fensterläden, Schränke, Bad, Abläufe, Dübellöcher etc.). Gerne stellt Ihnen der Mieterschutz Schweiz eine Checkliste zur Verfügung. Spezialbehandlungen, für die ein Fachmann oder spezielle Gerätschaften nötig sind, darf der Vermieter nicht verlangen. In manchen Regionen, beispielsweise in der Nordwestschweiz, ist eine Pauschale für die gründliche Reinigung üblich. In diesem Fall muss der Mieter die Mietsache „besenrein“ übergeben. Sollten Sie eine Firma für die Endreinigung beauftragen, achten Sie auf die „Abnahmegarantie“ durch die Reinigungsfirma.
Übergabe
Bei der Übergabe überprüft der Vermieter das Mietobjekt auf Beschädigungen und Mängel. Relevant sind nur Mängel, für die der Mieter auch wirklich verantwortlich ist. Nehmen Sie die Übergabe ernst und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Bringen Sie das Einzugsprotokoll zum Termin mit, um zu klären, ob ein Schaden neu ist oder schon bei Einzug bestanden hat. Gibt es keine Mängel, sollte auch dies im Protokoll festgehalten werden. Übersieht der Vermieter Mängel, darf er dafür rückwirkend keine Forderung mehr stellen. Es besteht kein Zwang für den Mieter das Protokoll zu unterschreiben. Der Mieter muss bei Unterzeichnung des Protokolls umgehend eine Kopie erhalten. Es müssen alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeben werden. Dies muss im Protokoll oder per Schlüsselquittung festgehalten werden. Bei Meinungsverschiedenheiten zur Übergabe sollten Sie schnell reagieren und sich zeitnah vom Mieterschutz Schweiz beraten lassen.
Haftung bei Schäden
Für Schäden, die durch normale Abnutzung (z.B. verbleichte Tapeten, Bilderschatten, Möbelabdrücke, Lauf-/Sitzspuren etc.), höhere Gewalt (z.B. Hagelschaden) oder fremde Personen (z.B. Einbrecher) entstanden sind oder die bei Einzug schon protokolliert wurden, müssen Sie nicht haften. Für Schäden, die Sie selbst, Ihre Gäste, Kinder oder Haustiere verursacht haben, hingegen schon. Benachrichtigen Sie im Schadensfall Ihre Privathaftpflichtversicherung und klären Sie, ob diese die Kosten übernimmt.
Schäden beheben
Ersetzen müssen Sie nicht den Neuwert der beschädigten Gegenstände oder Einrichtung, sondern den vom Alter und normaler Lebensdauer abhängigen aktuellen Wert („Zeitwert“). Orientierung liefert die Lebensdauertabelle, die Sie online beim Mieterschutz Schweiz finden. Beispielwerte für die mietrechtliche Lebensdauer: Wandanstrich 8 Jahre, Tapete mittlerer Qualität 10 Jahre, Tiefkühltruhe 15 Jahre, Linoleumboden 20 Jahre, Massivholztür 30 Jahre. Kleine Reparaturen („kleiner Unterhalt“) muss der Mieter übernehmen. Hierzu zählen bspw. Sicherungen, Dichtungen, Brauseschlauch, Leuchtmittel, Zahnglas und weiteres Kleinmaterial. Grössere Arbeiten sollten durch einen Fachmann durchgeführt werden, welcher vom Vermieter zu beauftragen ist.
Schlussabrechnung
Das Mietzinsdepot (Kaution) muss umgehend nach der Wohnungsübergabe mit Zinsen ausgezahlt werden. Bei Schäden hat der Vermieter zwei bis drei Monate Zeit, die Reparatur zu veranlassen und die Handwerkerechnung abzuwarten. Dann muss er die Schlussabrechnung erstellen. Gegen diese kann der Mieter schriftlich Einspruch erheben. Liegt die Kaution auf einem Sperrkonto oder Depot bei der Bank, muss diese spätestens nach einem Jahr seit Mietende das Geld auszahlen, sofern der Vermieter in dieser Zeit rechtlich keinen Anspruch geltend gemacht hat. Bei Problemen mit der Schlussabrechnung oder Kautionsfreigabe wenden Sie sich an den Mieterschutz Schweiz. - Das sollten Sie beim Einzug beachten
Die Freude über die neue Wohnung ist hoffentlich gross. Damit Sie die Immobilie rundum genießen können und bei einem späteren Auszug nicht für bereits bestehende Mängel haften müssen, empfiehlt der Mieterschutz eine sorgsame Übernahme.
Einzugstermin
Einziehen dürfen Sie am ersten Tag des Mietverhältnisses (vertraglicher Mietbeginn ab 12 Uhr). Fällt dieser auf einen Feiertag oder das Wochenende, zählt der nächste Werktag. Verzögert der Vermieter oder Vormieter den Einzug um mehrere Tage, kann der Mieter dem Vermieter eine kurze Frist zum Bereitstellen der Wohnung ansetzen oder vom Vertrag zurücktreten. Im Weiteren kann der Vermieter für Folgekosten aufgrund der verspäteten Übergabe schadenersatzpflichtig gemacht werden. Denken Sie daran, nur schriftlich und eingeschrieben zu agieren und Beweise zu sichern.
Übergabe
Die Wohnung muss Ihnen so übergeben werden, wie Sie sie bei der Besichtigung gesehen haben, jedoch möglichst mängelfrei. Die Übergabe sollte bei Tageslicht stattfinden, damit Mängel gut sichtbar sind. Bringen Sie allenfalls einen Zeugen zur Übergabe mit. Je nach Gemeinde kann auch eine amtliche Wohnungsübergabe in Auftrag gegeben werden (je nach Kanton Gemeindeammann, Baupolizei oder Mietamt). Prüfen Sie die Wohnung akribisch auf Mängel und lassen Sie diese zusammen mit der versprochenen Behebung durch den Vermieter und die entsprechenden Fristen im Protokoll festhalten – für alles, was Sie hier nicht aufschreiben, haften Sie allenfalls bei Mietende selbst. Sie haben das Recht, das Übergabeprotokoll Ihres Vorgängers einzusehen. So haben Sie einen ersten guten Überblick über Mängel. Ist bei Auszug eine Reinigungspauschale vereinbart, sollte das Protokoll auch die Sauberkeit der Wohnung festhalten. Verweigert der Vermieter ein Mängelprotokoll oder fallen Ihnen Mängel erst nach der Übergabe auf, müssen Sie diese schriftlich einreichen.
Mängelbehebung
Lässt der Vermieter Mängel nicht wie vereinbart beheben, können Sie ihm schriftlich eine Frist setzen. Bei weiterer Verweigerung holen Sie sich Hilfe beim Mieterschutz Schweiz, vor allem wenn Sie bei schweren Mängeln eine Mietzinsherabsetzung in Betracht ziehen oder vom Vertrag zurücktreten möchten.
Nutzen Sie unsere Wohnungsabgabe-Rechtshilfe!
Der Mieterschutz berät Sie in sämtlichen Belangen der Wohnungsabgabe und prüft Ihr Abgabeprotokoll sowie die Schlussabrechnung auf deren Korrektheit und fordert nötigenfalls die Freigabe des Mietzinsdepots ein. Gerne unterstützt der Mieterschutz Sie auch bei allen Angelegenheiten des Einzugs – mit Checklisten, Musterbriefen und der Prüfung des Protokolls. Nutzen Sie als Nichtmitglied einfach unsere Helpline-Rechtsberatung oder werden Sie jetzt Mitglied und profitieren Sie von einem umfassenden und weitgehend kostenlosen Dienstleistungsangebot bei allen Mietangelegenheiten.